楼市僵持大半年了，局势究竟如何？

告诉您一些秘密！

　　编者按

　　2008年上半年，江门楼市的氛围可以用“观望”和“反观望”来进行概括。

　　江门市民在持续的观望中等待了半年，却并没有等来江门房价实质性大幅度的降价浪潮，而江门的开发商们也在冷静的反观望中，坚挺地过了半年。

　　奥运前夕的8月3日，凤山水岸打破江门楼市持续观望了半年多的低迷局面，一开盘即取得销量过半的不俗成绩。

　　江门楼市的后市如何？这轮观望是就此止步，还是震荡前行？

　　江门楼市2008年上半年市场变化图

　　大年初一，北新区颇具代表性的在售楼盘骏景湾豪庭，推出第三期全新产品湖光水岸，3000元/平方米起价，当天成功认购享受双重9.8折优惠另赠空调1台；大年初二，江海玉圭园开盘，即推出3.8万元现金利是的大优惠；珠江帝景湾推出10套特价单位，同时推出新春置业额外9.8折优惠等六重大礼包；五邑锦绣豪庭，春节期间推出9.2折优惠；五邑碧桂园的价格调整比较快，短短10多天时间，从“别墅9500元/平方米起、带装修洋房28万元起”变为“别墅8100元/平方米起、带装修洋房24万元起”；颐景华府也由之前的“限量特惠单位2998元/平方米起”调整为“2580-2980元/平方米任选”……

　　2008年新春伊始，优惠降价潮几乎席卷了整个江门楼市。这是继珠三角一线城市降声一片之后，江门楼市出现的第一波较大规模的集体降价或优惠。↓

　　第一波优惠风潮过后，在市民“等降”和开发商“止降”的对峙中，买卖双方的博弈阵势日趋明显。3月和4月，江门楼市表现平静，动作最大的当属世纪花源和五邑碧桂园。

　　世纪花源3月8日以“2800元/平方米”为噱头，推出全新第三期产品，均价3600元/平方米，首批货量170套，当天订购43套，开发商对当天的结果表示满意。↓

　　五邑碧桂园别墅以1000元/平方米一个台阶的速度，一路从“9500元/平方米起”降到“6168元/平方米起”，带装修洋房的路线也如出一辙，“扫尾”意图显而易见。

　　江门楼市掀起第二波较大范围的优惠促销，出现在4月底，因为不少开发商将“五一”视为扭转局势的一个节点。↓

　　“五一”前夕，世纪花源在原价9.8折后再减200元/平方米另送5年管理费；珠江帝景湾一期限量产品附送10年管理费；金海湾花园针对86-95平方米的小面积单元每平方米优惠600元；江海玉圭园送摩托车位或小车位一个；五邑锦绣豪庭可降低首付……“五一”的消费惯性和各种各样的促销，虽然使冷清多时的江门楼市旺了人气，但多数楼盘的销售结果却并不太理想。

　　6月的江门楼市，又陷入一片沉静。各楼盘继续保持之前的既定优惠，未做进一步的让利促销。↓

　　7月5日，凤山水岸开始内部认购，户型以建筑面积120平方米以下的居多，江门楼市出现难得一见的熙熙攘攘看楼下定景象。↓

　　7月19日，上城·骏园毫无征兆地突然进行为期两天的限时内部认购，均价3800元/平方米，市民络绎不绝，场面热闹，据悉两天即认购约四成左右。↓

　　8月3日，凤山水岸正式开盘。经过一个月的积累和推广，截止当天，共成交80套，占首批总推货量的5成。

　　A

　　市民不要想当然

　　开发商资金链依然“坚挺”　　

　　“我就等着开发商的资金链断裂，看它能撑多久。”今年年初，市民林先生就信心十足地对记者说，然而，半年过去了，林先生并没有等来江门房价的“集体跳水”。

　　采访中，很多开发商表示，自身楼盘的资金链没问题。

　　市民低估了开发商的实力？还是开发商个个都是“猪坚强”？(引用潘石屹说法)

　　观望与反观望　　

　　林先生的期望和逻辑并非没有依据。伴随着房地产业一直处于全国人民的焦点视线中，人们对房地产业也日渐熟悉，房地产业“四两拨千斤、空手套白狼”的运作模式也一再被媒体广而告之，继而被普通老百姓所知。去年12月中央经济工作会议明确提出，2008年实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，这也是中国10年来首次提出从紧的货币政策。随后，许多一线城市的房价应声而将，也给了江门市民希望。

　　不过，出乎很多江门市民意料的是，江门的绝大多数开发商坚挺地撑了半年。从市场的实际反映看，整个今年上半年，除了五邑碧桂园、颐景华府等个别楼盘降价“清盘扫尾”外，市区其他楼盘鲜有大幅度实质性降价者。从数据反映上看，虽然今年上半年江门楼市的成交量一直呈现持续下滑的趋势，但均价却仍在逆市上扬。数据显示，3-6月的合同签约套数分别为540套、427套、420套、322套，而合同签约均价分别为3426元/平方米、3988元/平方米、4423元/平方米、4679元/平方米。

　　“开门做生意，每个月仅水电费、人力成本就是一笔不小的开支。”市区一楼盘销售经理说，说没有压力是不可能的，只是，是否撑到市场好转就要看各个开发商的实力了。中原地产策划经理朱士英认为，开发商要么主动出击先下手为强，要么学习“猪坚强”。“猪坚强”之戏称，源于汶川地震中一头肥猪被困废墟36天后被解救出来，仍然奇迹般地活着，遂被幽默地取名为“猪坚强”，冯仑、潘石屹等房地产大佬们声称自己现在好比“猪坚强”，“猪坚强”遂在房地产业界流行开来。

　　银行不拒绝房地产业　　

　　提及资金链问题，高尔夫1号开发商良骏兆业负责人没有回避：“高尔夫1号这么一个几亿元投资额的楼盘，银行贷款在总投资额中占的比例非常小。我们绝对是有备而来的。”良骏兆业“有备而来”的背后，是因为有知名实业集团为大股东作后盾，而实业集团的资金受单一房产项目的影响远远小于其他纯粹做房地产的集团公司。

　　除此之外，对于建设过程中因追求品质而导致的成本增加，良骏兆业负责人也表现得底气十足：“我们的园林造价从原方案的1000万元翻了一翻，上升到2000万元，这些成本确实增加了不少，但基本上都是我们自有资金投入的增加，如果靠的是银行的钱，或者是套消费者的钱，恐怕早已经在这个楼市里站不住脚了。”

　　采访中，像高尔夫1号这样，敢于亮出自己底牌的，确实不多，大多数开发商只是表示自己资金充足。

　　在业内，无论是银行界人士、专家学者还是专业代理公司，都不约而同地把江门的房地产开发商分为三类：第一类是外地大型开发商，比如碧桂园集团、珠江地产、良骏兆业，第二类是中等开发商，比如骏景湾豪庭、怡康华庭、东堤湾花园等；第三类就是本地小型开发商。

　　工商银行江门分行有关部门负责人认为，第一类开发商资金雄厚，大都经过楼市发展历程中的几次波动，经验相对丰富，尤其对于跨地区的大型开发商，在全国各地都有楼盘，需要全国一盘棋通盘考虑，而不能单单看某一个地区的某个项目，第二类开发商经过前几年的发展，实力得以壮大，而且开发成本中占比重较大的土地出让金早已缴付，目前自有资金充足，第三类开发商如果被套，银行是不会也不敢贷款给它的，不过就江门来言，在建的小型开发商本来就不多，而且他们的大部分货量已在这轮低潮之前或初期扫尾完毕，被套的是非常极少数，更多的是手中有土地也不敢开发，都在等机会。

　　“有的新楼盘，从期房等成了现房，仍未开盘，说明他们对市场观望的同时，也反证了其开发商的实力。”五邑大学经济管理学院院长刘志坚说。

　　开发商的实力被低估？　　

　　“短期内国家不会单独对房地产领域松绑”，银行不放贷，开发商如果缺钱，自然向其他渠道寻求出路。怡康华庭负责人接受记者采访时透露，目前确实有开发商开始向民间借贷。

　　不过，向民间借贷的毕竟是少数，银行不会轻易放弃利润丰厚的房地产业。鉴于银行与房地产企业的密切合作关系，银行也需要房地产市场的稳定发展。不少银行表示，他们依然把房地产业的购房按揭贷款视为优质资产。

　　据统计资料显示，2008年上半年，我市三区四市贷款累积发放298亿元，个人住房贷款11亿元，房地产开发性贷款为13亿元，与2007年上半年相比，分别减少了27%、37%、41%，不过，2008年上半年的这几项数据还是远远高于2006年同期的。

　　据知，今年上半年，建设银行江门市分行维持了开发贷款的发放力度，目前该行仍有待投放贷款超过10亿元人民币。中国建设银行研究部课题组认为，预计下半年，市场交易活跃程度不会有大的改观，房地产价滞量减的局面将持续，整体价格同比涨幅继续下降，但不会出现大幅下降的局面，前期过快上涨的城市房价可能会出现一定回落，一些涨幅不大的三线城市出现补涨。

　　工商银行江门分行有关部门负责人则表示，该行不会拒绝房地产客户，对于资质优良的房地产客户，将在政策范围和可控风险范围内谨慎放贷。

B

　　开发商不要太盲目

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　　期望政府救市？

　　想法很天真！　　

　　今年上半年，不少开发商按兵不动的原因之一，就是认为政策尚不明朗。部分开发商期待有新的政策出台以给房地产松绑，换句话说就是期待“政府救市”。

　　房地产业对整体国民经济的捆绑，是开发商寄希望于政府的筹码。继全国房地产业2007年“集体疯狂”后，2007年底，中央10年来首次明确提出，2008年实行从紧的货币政策。日前即有媒体报道，今年上半年，全国6.7万家规模以上的中小企业倒闭。一些业内人士形象地将其称为：“给房地产业吃药，制造业拉稀。”房地产业对整个国民经济举重轻重的影响力由此可见一斑。

　　“期望政府救市？开发商不要太天真！”江门市委政策研究室主任李超奇认为，宏观经济高位回调的态势已比较明显，目前我国经济总体向好的基本面没有改变，形势比预料的要好，但在抑制价格总水平过快上涨为首要目标的宏观调控不断加强的情况下，缓减速、软着陆应该是较好的选择。

　　“与其说中央担心房地产出问题，不如说中央更担心金融系统出问题。”近日，国家发改委高级官员表示，就目前看来，短期内国家不会单独对房地产领域松绑。日前，由国家住房和城乡建设部与央行联合针对房地产金融风险的一项最新调研报告表明，当前情况并没有严重到房地产可以绑架银行的地步。

　　“从经济学的角度，我一直反对政府救市。”五邑大学经济管理学院院长刘志坚说，除非房地产业形势恶化到对国民经济造成破坏性的损害，否则政府大可不必救市，况且江门楼市远远未到需要政府救市的地步。

　　不过，多数业内人士认为，下半年政策微调的可能性还是有的。根据6月13日召开的中共中央、国务院召开省区市和中央部门主要负责同志会议提出的“增强宏观调控的预见性、针对性、灵活性，把握好宏观调控的重点、节奏、力度”，尤其是此次“新鲜”"提出宏观调控的“灵活性”，江门市委政策研究室主任李超奇认为，这表明国家的宏观调控着眼于治本的同时，也会考虑经济运行的实际情况，下半年政策存在微调的可能性。

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　　工资倍增计划是房产业的巨大利好消息　　

　　“与其说是市场不好，不如说老百姓的信心不足”。中原地产策划经理朱士英说。

　　五邑大学经济管理学院院长刘志坚认为，当CPI上涨过快时，人们的收入预期减少，购买信心和购买欲望受到打击，消费心理趋冷是必然的。

　　消费趋冷不仅表现在房地产领域。据有关数据表示，今年1-5月，我市社会消费品零售总额虽然增长了16%，但明显低于全国水平。业内人士认为，如果剔除居民消费价格上涨6.3%的因素，实际增幅只有个位数。

　　居民储蓄存款尤其是新增居民定期储蓄存款的大幅增长，也可视为人们信心不足、消费趋冷的表现之一。截止今年5月份，江门金融机构中，居民本外币储蓄存款余额为1111亿元，比年初增加66.25亿元，其中新增居民定期储蓄存款即占63亿元，占新增储蓄存款的95.67%。

　　不过，值得关注的是，我省启动工资倍增计划，从2008年开始，力争全省职工工资每年递增14%以上，到2012年比2000年工资水平翻两番，让职工享受到经济发展的成果。工资倍增计划，对正处于CPI快速上涨过程中的广东职工来说，对于各种消费行业包括房地产行业来说，都无疑是一个巨大的利好消息。

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　　结构性失衡制约后市　　

　　今年3月份时，骏景湾豪庭的销售经理就曾对记者说：“如果我们这些在售的产品是120平方米左右及以下的，早就卖完了。”

　　凤山水岸在弱市中的脱颖而出，也再次印证了“供应结构失衡、小户型稀缺”这一问题的存在。凤山水岸一期推出的小高层电梯洋房，建筑面积120平方米以下的即有四五种户型可供选择，而这部分产品正好是目前市场上在售楼盘中比较稀缺的，其大部分产品30-50万元/套的总价也是大多数市民可以承受的价格。简而言之，凤山水岸切合时机地填补了市场的两大空白——小户型、低总价，是它之所以“出手不凡”的原因。

　　其实，供应结构失衡的问题，早在去年七八月份江门楼市一片火爆之时，就已开始凸显。去年7月，中原地产所做的江门市场分析报告显示，当时江门的主流供应及销售面积是120-130平方米，而100平方米以下的户型产品所占比例偏少，并且大多分布在杜阮、礼乐等地，市区主流区域内的小户型产品更是少之又少。

　　结构失衡压抑真实需求　　

　　随着江门楼市去年一年的疯涨，在目前价格没有实质性大幅回落的情况下，大面积随之而来的必然是高总价。以今年3月份的数据为例，蓬江区范围的楼盘合同签约均价达3541元/平方米，每套的签约总价达44万元，也就是说，如果市民想在蓬江区的热点区域比如市中心、北新区、滨江心买一套主力面积（124平方米）的洋房，总价低于44万元是很难实现的。

　　小户型的稀缺，使得观望气氛下的刚性需求难以得到满足，反而加重了观望情绪。刘先生来江门工作3年了，属于典型的需要买房成家的刚性需求者，然而，他却只打听不行动，理由是"没有合适的房子"。刘先生解释说，“合适的房子”是指自己看中的又可以承受得起的房子。

　　“个人认为，对于目前的房地产市场，价格还不是最主要的，最主要的是供需结构的不平衡。”市房产管理局工作人员廖先生说，没有新的合适的房子，压抑了很多真实的需求。

　　房地产开发从报建到开工再到销售，需要一个过程。中原地产策划经理朱士英认为，可能要等到明年上半年，这种失衡的状况才可能彻底得到缓解。

　　开发商知道这些信息应该思量一下自己的方向在哪，对市场的评价也就更贴近江门实际了。

　　本版撰文　本报记者 刘楹冉